近兩年樓市疲弱，政府終於從「減辣」進一步至「撒辣」，不再設買家印花稅（BSD）、額外印花稅（SSD）及新從價印花稅（NRSD），在二手樓按揭成數上亦有多次調整。Blue資訊團隊以下將提供政府最新規定的二手樓按揭成數及條件，同時介紹買二手樓律師費等的注意事項，讓有意置業的你作最好準備！
二手樓按揭成數及條件
根據香港金融管理局最新政策，在沒有購買按揭保險的情況下，凡於2023年7月7日或以後簽訂「臨時買賣合約」的物業交易，最高可以承造7成按揭。然而，二手樓按揭成數的上限因樓價而會有所不同，在最新規定之下，按揭貸款額的上限為HK$2,100萬。以此計算，樓價為HK$3,000萬或以下的物業，可獲最高7成按揭，HK$3,000萬至HK$3,500萬的物業，最高按揭成數為6成至7成；而HK$3,500萬以上的物業為最高6成。
按揭保險是由香港按證保險有限公司 ﹙按證保險公司）提供，讓銀行可以向資金不足的置業者提供高成數的按揭貸款，而毋須承擔額外的風險。在有按揭保險的情況下，二手樓按揭成數最高可達9成，但於樓價上亦有限制：
- HK$400萬至HK$1,000萬物業：最高按揭為9成
- HK$1,000萬至HK$1,500萬物業：最高按揭為8至9成，貸款額以HK$900萬為上限
- HK$1,500萬至HK$1,715萬物業：最高按揭為7至8成，貸款額以HK$1,200萬為上限
- HK$1,715萬至HK$3,000萬物業：最高按揭為7成
要注意的是，不論物業價格，如要承造最高成數的9成按揭，申請者必須於申請時並未持有任何香港住宅物業，並且必須為固定受薪人士。另外，若以按揭保險承造按揭，置業者需要在樓價以外額繳付保費，而且購入的物業必須作自住用途。
買二手樓律師費及其他費用
買二手樓律師費視乎律師行及交易的複雜程度而定，普通的物業交易律師費一般為HK$5,000至HK$10,000不等，費用已包括協助簽署正式買賣合約、查閱土地紀錄、代繳付印花稅、查閱按揭契及簽署轉讓契約文件等服務。然而於委託律師之前，應該詢問清楚律師費的包括及不包項目，以免最後失了預算。
除律師費以外買二手樓費用亦包括以下兩項：
從價印花稅：雖然現時已經「撒辣」，但買賣物業仍然需要繳付「從價印花稅」（AVD，亦稱「釐印費」），稅額／稅率根據樓價而定，最低為HK$100，最高為樓價的4.25%
地產代理佣金：買賣雙方一般均需要各付出樓價的1%，作為地產代理的佣金
買二手樓程序
買家在找到合適的物業之後，即可以開始買二手樓程序，主要流程如下：
- 簽署臨時買賣合約：地產代理會為雙方預備臨時買賣合約，列明成交價、交易日期及單位狀況等。買方簽署合約時須支付樓價3至5%的訂金（俗稱「細訂」），買家可以要求在合約中聲明物業並無發生過不幸事故（俗稱「凶宅」）等。
- 委託律師：買賣雙方須委託不同律師處理正式合約，律師會查核物業的樓契及業權等。
- 申請按揭：申請按揭須提交臨時買賣合約副本、身份證明文件及收入證明文件。信貸記錄良好的申請人最快可在一、兩星期內獲批按揭，屆時銀行會通知獲批的按揭貸款額、利率等。
- 簽署正式買賣合約：一般在簽署臨時買賣合約後的14日內，即會簽署正式買賣合約。律師將會講解合約內容，如有疑問必須提出。此時買家須向賣家繳付樓價10%減去「細訂」的金額作為訂金，俗稱「大訂」。
- 驗樓：在交收前買家要先驗樓，以確認物業現時的狀況與合約上所列出的一致。二手物業買賣可由買家自己驗樓，但若不具備裝修、樓宇結構等的相關專業知識，就建議選擇委託專業驗樓師作詳細驗樓。因交收一般都會基於「現狀交收」進行，樓況上的小問題亦難成為違約理由。如對樓況有不滿，買家可透過律師向賣方提出，並商量解決的方法。
- 支付樓價：律師會為雙方核對物業管理費、差餉、水電煤等費用。買方須向律師樓繳交扣除首期、訂金之後全數款項，於有按揭的情況銀行會將款項交予律師樓，而不會直接存入買家的戶口。
- 收樓交匙：於正式交易日，買方的律師樓會將款項轉賬予賣方的律師樓，經確認後即可交收鎖匙，整個二手樓買賣程序亦告完成。
買二手樓注意事項
置業是人生的重大決定，多小心一分，就多保障自己及家人多一點。以下為買二手樓的注意事項：
- 了解市場價格與物業狀況：在選定物業前建議多作市場調查，了解該區域的樓價走勢，並查冊確保物業無業權爭議、維修令或兇宅等問題。這些因素都會影響按揭申請甚至整筆交易能否順利進行。
- 預先與銀行溝通以確認財務狀況：在決定購買前可以先與銀行聯絡，了解按揭貸款條件並獲得預先批核。這不僅能夠確保能夠借足所需金額，亦可以避免在正式申請按揭時才找不到批出貸款的銀行。
- 聘請銀行認可的律師：如要申請按揭買樓，買家委託的律師行必須為銀行認可律師樓，可以預先查詢銀行認可的律師樓名單，以免影響按揭程序。
透過以上內容，希望大家了解買二手樓程序及律師費等事項。物業的價值以百萬元計，若不幸離世而物業按揭未還清，將會成為家人的沉重負擔，最壞情況是因收入不足以供款而被銀行強制收樓，配偶及子女最後失去物業與已繳付的首期及供款。
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^ 「最低價保證」以兩者保單之標準保費作比較，若要符合「最低價保證」資格，兩者保單之保障額、保費繳付期、保單保障期、投保年齡、性別和吸煙狀況必須相同，且只適用於香港境內及網上銷售的人壽保險產品。「最低價保證」不適用於已遞交之申請及生效中的保單。產品及優惠受條款及細則約束。
參考資料： GovHK 香港政府一站通
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